2023.08.14 リノベーション
マンションのリノベーションにおいて考慮すべき法律や規約について解説！
住宅など既存の建物に改修を加え、さらなる性能向上を実現するリノベーション。
中古物件を購入して実施することで費用を抑えつつ理想の住空間に手に入れられることから、不動産業界でも注目されている手法の一つです。そんなリノベーションですが、住まいについていえば一戸建てとマンションでは注意すべき事項に異なります。
本記事ではマンションにリノベーションを施す場合を取り上げ、特に考慮が必要な法律や規約について解説します。
マンションのリノベーションにおいて考慮すべき法律や規約
マンションをリノベーションする際に考慮しなくてはならない法律や規約の具体例を以下で見ていきましょう。
一戸建ての場合と共通する項目も含まれますが、いずれも重要なポイントであるため実際にリノベーションを行う前に事前にしっかりと把握しておくことが必要です。
また中古マンションでリノベーションを行った場合の費用の相場については下記のコラムにて詳細に解説しております。併せてご確認ください。
1.建築基準法
まずは住宅をはじめとした建造物全般に遵守が求められる、建築基準法について確認しておきましょう。
全107条に加え多くの附則を伴う膨大な情報のため、そのうちリノベーションに関連する代表的な事項を以下に5点ピックアップしました。
※参考：e-GOV法令検索. 建築基準法.
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201, （2023-7-20）.
1−1.構造の安全に関する規定
まずは「構造の安全」に関わる規定が重要となります。
建築基準法では建造物の安全性を担保するため、構造が定められた基準に適合している必要があります。例えば建物が自立するためには柱や梁などの構造部材が十分な強度を持ち、必要な量で適切に組み合わされていることが大前提です。
マンションのリノベーションでは柱や界壁などの構造体に手を加えることはできませんが、施工内容が構造上の安全に影響しないかの注意が必要です。
1−2.防火・耐火に関する規定
万が一の火災時に備えた「防火・耐火」の規定もポイントです。
建築物の面積や階数によって異なりますが、都市計画法の定める防火地域や準防火地域に建てられる住宅には難燃性の外壁を用いるなど、耐火構造を設けることが義務付けられています。
なお、窓や扉について1階は敷地境界から3メートル以内、2階以上の場合は5メートル以内のものには防火処置を施すことが必要です。
※参考：e-GOV法令検索. 建築基準法.
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201, （2023-7-20）.
1−3.環境や衛生に関する規定
「環境・衛生」に関する規定は住人の健康にも影響する点のため、十分な注意が必要です。
例えば建築資材の中には健康を害することが判明し、使用が禁じられたものもあります。こうした建材への注意はもちろん、環境面でも換気や採光を確保するため居室に対して窓の大きさの割合なども定められています。
リノベーションに際しては手を加える可能性がある部分のため、留意しておきましょう。
1.4.日常の安全に関する規定
「日常の安全」については建築基準法での厳密な規定はありません。
ただし住まいにとって大切な課題であり、これらは政令によって定められています。
住居の安全を確保するために、構造上気を付けるべき点は明確なものが多く、階段をはじめ室内の段差や手すりの設置等、リノベーションでは事故を未然に防げるような設計も心がけましょう。
1-5.床面積や高さに関する規定
建築基準法に則ってリノベーションを行うためには、「床面積・高さ」に対する考慮も必要です。
例えば部屋を増築しようとした場合、敷地面積にゆとりがあってもその上限まで建築して良いわけではありません。地域ごとに容積率や建ぺい率の定めがあり、あるいは高さの制限から建て増しも許可されないケースがあります。
特に増改築を伴う大規模なリノベーションの場合には、こうした法定の建築可能範囲を把握して計画することが肝心です。
2.区分所有法
マンション特有の法である「区分所有法」も、リノベーションの際に把握しておくべきポイントです。集合住宅であるマンションは購入した場合でも、その全てに手を加えられるわけではありません。
個人に所有権がある範囲を「専有部分」といい、一般的には玄関内側からベランダ手前までの部屋の内部が相当します。またロビーや廊下、外壁や屋根は「共用部分」と呼ばれ、リノベーションが可能なのは専有部分の範囲のみです。
ちなみに区分所有法は正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といい、「マンション法」の通称でも知られています。
3.消防法
建築物の火災予防、あるいは被害を軽減させるため「消防法」で定められた事項の遵守も必要です。火災報知機の設置や内装に用いる素材の制限など、生命の安全を守るためにも必須の事柄です。
リノベーションの際にはこうした決まりごとに準拠し、適切な備えを行うよう注意しましょう。
4.管理規約
法律以外で留意しなくてはならない事項に、マンションの「管理規約」があります。
これはマンションごとに設けられることのある「管理組合」などが定める規約で、そのマンションの住人であれば建物の使用および生活に関するルールを守らねばなりません。マンション管理規約によってはリノベーションで使用できる部材が決まっている場合があり、例えば防音の観点から床材の使用制限といった例があります。
マンションは購入したとしても集合住宅の一角であるため、このような共通の定めを守ることが大切です。
まとめ
マンションのリノベーションに際して、考慮すべき法律や規約について解説しました。
自身が把握しておくことももちろん重要ですが、特に個別の規約などはリノベーションを委託する業者や企業にも情報共有しておくことがポイントです。
法に則って適切なリノベーションができるよう、しっかりとルールを確認しておきましょう。
定額制でできる安心のオーダーメイドリノベーション
FaitH.では、オーダーメイドのリノベーションを安心の定額制でお届けしています。
スケルトンリフォームによる大規模な間取り変更も対応しておりますので、お客様のご希望の間取りを叶えることも可能です。
ご自宅向けのリノベーションだけでなく、家主様向けの定額制の空室対策のリノベーションプラン【Renosta】もご用意しております。1Rのお部屋であれば35万円〜という低価格でリノベーションをすることが可能です。
FaitH.では中古マンションの購入から設計、リノベーションの施工まで一括でサポートしております。
マンションのリノベーションに関する質問やご不明点にも親身に対応いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
Category